Mange boliger har kjellerrom som er godkjent som bod, men som er innredet og brukt som oppholdsrom eller leilighet. Slik bruk kan fremstå både praktisk og lønnsom, men den kan være ulovlig etter plan- og bygningsloven. Det korte svaret er at et rom som bare er godkjent som bod, ikke kan brukes til varig opphold uten at kommunen har godkjent en bruksendring. Her er svarene på spørsmålene vi oftest får om lovlig bruk, bruksendring og utleie.
Er det lov å la noen bo i et rom som bare er godkjent som bod?
Nei, ikke uten at bruken er godkjent eller anses lovlig etablert. Er rommet bare godkjent som bod eller annen tilleggsdel, kan det ikke brukes som soverom, oppholdsrom eller leilighet. Slik bruk innebærer normalt en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, og det er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav d.
Plan- og bygningsloven regulerer ikke utleie i seg selv, men bruken av bygg og arealer. Det er derfor bruken, ikke leieforholdet, kommunen vurderer. Om du bor der selv, låner rommet bort eller leier det ut, har i utgangspunktet ingen betydning for søknadsplikten.
Det avgjørende er ikke hva rommet kalles, men hva det faktisk er godkjent for og hvordan det faktisk brukes. Et rom som brukes til varig opphold, for eksempel som soverom, kjøkken eller stue, er hoveddel uansett hva det står oppført som i byggesaken.
Hvilke krav gjelder for at et kjellerrom kan brukes som soverom eller leilighet?
Kravene følger av byggteknisk forskrift (TEK17), og de er strengere enn mange regner med. Sentrale krav er utforming av rommet og romhøyde (§ 12-7), dagslys (§ 13-7), ventilasjon (§ 13-2), radon (§ 13-5) og utgang fra branncellen (§ 11-13). For lite kjellervindu og for lav romhøyde er blant de vanligste grunnene til at en søknad ikke blir godkjent.
Det går et viktig skille mellom to situasjoner. Gjør du om en bod til oppholdsrom innenfor din egen boenhet, gjelder lempeligere regler etter TEK17 § 1-2 åttende ledd, som gir unntak fra enkelte krav, blant annet til tilgjengelighet, utsyn, energi og deler av radonkravet. Unntaksreglene gjelder bare boliger som ble søkt oppført før 1. juli 2011. Etablerer du en ny, selvstendig boenhet med egen inngang, kjøkken, bad og oppholdsrom, gjelder forskriftens krav fullt ut. Mange planlegger for det første og ender opp med å søke om det andre.
Hjelper det at du har søkt om godkjenning i ettertid?
Nei. En søknad legaliserer ikke bruken i seg selv, og bruken er heller ikke lovlig mens søknaden behandles. Den er ulovlig frem til kommunen har gitt byggetillatelse, og det må også foreligge midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest etter plan- og bygningsloven § 21-10 før arealet lovlig kan tas i bruk. Avslås søknaden, må bruken opphøre.
Hva kan kommunen gjøre ved ulovlig bruk?
Kommunen har som klar hovedregel plikt til å følge opp ulovlige forhold, jf. plan- og bygningsloven § 32-1. Blant virkemidlene er pålegg om opphør av bruk og pålegg om retting (§ 32-3), tvangsmulkt (§ 32-5) og overtredelsesgebyr (§ 32-8), samt politianmeldelse og straff i alvorlige tilfeller (§ 32-9).
Et pålegg retter seg mot bruken av arealet, ikke mot leieavtalen. Kommunen kan kreve at bruken opphører, men tar ikke stilling til forholdet mellom utleier og leietaker.
Fortsetter en eier bruken etter at kommunen har avslått bruksendring, blir forholdet vesentlig mer alvorlig, og eieren kan vanskelig hevde å ha vært i aktsom god tro.
Les mer om pålegg om retting og tvangsmulkt og overtredelsesgebyr etter plan- og bygningsloven.
Hvem har ansvaret: eier, utleieselskap eller leietaker?
Ansvaret ligger normalt hos den som eier bygget. Utleieselskap eller leietakere kan normalt ikke holdes ansvarlige. De kan verken søke om godkjenning eller bringe forholdet til opphør.
Profesjonelle aktører kan bli behandlet strengere enn privatpersoner: et eiendomsselskap må normalt forventes å kjenne reglene om bruksendring og lovlig bruk, og skyldgraden kan få betydning for utmåling av overtredelsesgebyr.
Leier du ut i dag og er usikker?
Det kan være lurt å avklare hva arealet faktisk er godkjent som før du leier ut. Byggesaksarkivet hos kommunen viser hva rommet er godkjent for, og det er der en avklaring bør starte.
Er du usikker på om bruken av et rom eller en leilighet er lovlig, eller har du fått varsel om ulovlighetsoppfølging, ta gjerne en uforpliktende samtale med Øistein Sandstå Jacobsen eller en av våre andre advokater innen plan- og bygningsrett i Bergen.
