Høyesterett har nylig avsagt dom i saken om Nye Jordal Amfi. Saken reiste spørsmål om hvilke arbeider som omfattes av endringsbegrepet og 15 %-grensen i NS 8407 punkt 31.1. I tillegg tok retten stilling til om NCC hadde krav på vederlagsjustering og forsinkelsesrenter. Dommen gir viktige avklaringer om risikofordeling og økonomiske konsekvenser ved endringer og forsinkelser i entrepriseforhold.

Bestemmelsen i NS 8407 pkt. 31.1 gir byggherren rett til å pålegge totalentreprenøren å utføre endringer. Denne retten er imidlertid begrenset. Byggherren kan ikke kreve endringer som innebærer merkostnader på over 15 % netto tillegg til kontraktssummen.

Hva skjer hvis entreprenøren likevel utfører arbeid som går utover denne grensen? I denne artikkelen oppsummerer vi de viktigste punktene fra dommen, som aktørene i bransjen bør merke seg.

Hvilken betydning har det for partene at 15 %-grensen er overtrådt?

Som Høyesterett påpeker, er ikke entreprenøren forpliktet til å utføre endringsarbeider på mer enn 15 % netto av kontraktssummen. I slike tilfeller oppstår det en forhandlingssituasjon. Entreprenøren kan nekte å utføre ytterligere endringsarbeider, eller kreve nye priser. Det skal normalt mye til før det vil være hensiktsmessig for byggherren å engasjere en annen entreprenør, på grunn av merkostnadene som da oppstår.

I denne saken var tilfellet at NCC fremmet krav om reviderte priser for endringsarbeider som de mente oversteg 15 %-grensen. Oslo kommune avviste kravet under henvisning til at grensen ikke var nådd. Kommunen fortsatte likevel å bestille endringer uten å protestere på prisen. For dette typetilfellet uttaler Høyesterett at byggherren risikerer å bli bundet av entreprenørens krav, dersom 15 %-grensen likevel viser seg å være overtrådt.

Uenighet knyttet til spørsmålet om 15 %-grensen er nådd

Hva skjer dersom partene ikke er enige om 15 %-grensen er nådd, og entreprenøren likevel velger å utføre endringsarbeider? Høyesterett kom til at spørsmålet om reviderte priser i disse tilfellene må avgjøres konkret for hver enkelt endringsordre. Sentralt for de enkelte vurderingene vil da være kontrakten mellom partene. Dette omfatter også endringsanmodninger, endringsordre, øvrig korrespondanse og møtereferater.

Lagmannsretten la til grunn at endringsarbeider i sistnevnte tilfelle skulle beregnes basert på prinsippet om «gjengs pris». Denne type vederlagsjustering avviker imidlertid fra den alminnelige entrepriserettslige regel, som er at arbeidene honoreres etter regningsprinsippet, med mindre annet er avtalt. Høyesterett forholder seg dermed lojalt til standardkontraktens system når de forkaster lagmannsrettens resonnement om «gjengs pris» som grunnlag for vederlagsberegningen.

Forsinkelsesrenter og dokumentasjon – Lojalitetsplikt

Høyesterett behandlet så spørsmålet om når kommunens eventuelle plikt til å betale forsinkelsesrente startet. Kommunen hadde unnlatt å betale NCCs løpende fakturaer for endringsarbeider som oversteg 15 %-grensen, uten å protestere på prisen. Begrunnelsen for at kommunen unnlot å protestere var at de mente kravene fra NCC ikke var tilstrekkelig dokumentert. Under slike omstendigheter vil kravene heller ikke ha kommet til forfall. Dette synspunktet hadde de imidlertid ikke gjort NCC oppmerksom på, før det i etterkant ble tvist.

Høyesterett uttalte at entreprenøren tidligst kan kreve forsinkelsesrenter fra forfall, og at forfall først inntreffer når fakturaen er tilstrekkelig dokumentert. Dersom denne dokumentasjon mangler, utsettes forfallet – som igjen påvirker tidspunktet for beregning av forsinkelsesfristen. Byggherren må likevel protestere mot fakturaen dersom han burde forstå at entreprenøren med rimelig grunn tror at kravet til dokumentasjon er oppfylt.

Høyesterett forankrer resonnementet i kontraktsforholdets lojalitetsplikt. Av hensyn til balansen i kontraktsforholdet må byggherren normalt fremme sine innsigelser mot fakturaen før betalingsfristen utløper.

Endringsbegrepet

Høyesterett presiserer at det som hovedregel bare er endringspålegg fra byggherren som avviker fra det opprinnelige avtalte, som er omfattet av endringsbegrepet. Merarbeid som følge av byggherrens prosjekteringssvikt vil derfor som et utgangspunkt ikke være en «endring» i relasjon til 15 %-grensen. Det klassiske eksempelet på denne type byggherrerisiko, som også var aktuelt i denne saken, er uforutsette grunnforhold.

Høyesterett kom videre (under dissens 3-2), til at forhåndsavtalte opsjoner som et utgangspunkt ikke er en endring. Opsjoner er tilvalg som byggherren etter kontrakten kan gjøre gjeldende før eller under entreprisen. Unntak fra dette gjelder dersom partene har avtalt at opsjoner skal anses som relevante endringer ved beregning av 15 %-grensen. Mindretallet mente motsetningsvis at opsjoner er endringer som skal tas med ved vurderingen av om 15 %-grensen er nådd.

Oppsummering

Dommen fra Høyesterett er etter vårt syn velbegrunnet, og gir viktige bidrag til forståelsen av sentrale problemstillinger knyttet til endringer og forsinkelse. Selv om saken gjaldt en totalentreprise etter NS 8407, vil Høyesteretts avklaringer også ha betydning for utførelsesentrepriser etter NS 8405 og -06.

Dommen kan leses her: hr-2025-977-a.pdf