SSB melder at antallet konkurser øker. I tredje kvartal 2023 ble det åpnet 946 konkurser, en oppgang på 13 prosent sammenlignet med samme periode i 2022. For både utleiere og leietakere av næringseiendom er det viktig å være bevisst på regelverket for hvordan leiekontrakter håndteres ved konkursåpning, samt den praktiske gjennomføringen av konkursåpningen og konkursboets beslag.

I denne artikkelen skal vi derfor se nærmere på hva en konkurs innebærer og hvordan det påvirker partene i et leieforhold.  

1. Konkursåpning

Konkurs åpnes av tingretten på bakgrunn av en begjæring, enten fra kreditorer med forfalte krav eller en oppbudsbegjæring fra selskapet selv. I fortsettelsen benyttes begrepet «skyldneren» som fellesbenevnelse på leietaker/selskapet.  

Felles for begge typer begjæringer er at det må sannsynliggjøres at skyldneren er insolvent. Insolvens foreligger når skyldner både er illikvid (ikke klarer å dekke sine forpliktelser etter hvert som de forfaller, og det er ikke grunn til å tro at betalingsudyktigheten er forbigående) og insuffisient (den samlede gjelden overstiger verdien på skyldnerens eiendeler).

Ved insolvens drives virksomheten i praksis på kreditorenes regning. Formålet med en konkurs er å sikre likebehandling av kreditorene. Til å gjennomføre denne prosessen oppnevner tingretten en bostyrer (i praksis alltid en advokat), som får ansvar for å avvikle skyldneren, realisere alle verdier og foreta en fordeling mellom kreditorene etter nærmere fastsatte regler.  

Ved konkursåpningen tar konkursboet beslag i alle eiendeler som tilhører skyldneren på konkursåpningstidspunktet. Konkursboet har også rett til å tre inn i skyldnerens avtaler. For skyldnere som helt frem til konkurstidspunktet hadde en aktiv leiekontrakt, innebærer dette at utleier fra og med konkursåpningen må forholde seg til bostyrer for alle spørsmål vedrørende leieforholdet.

2. Virkningen av konkursåpning

Regelverket for hvordan bostyrer skal håndtere skyldners avtaler fremgår av dekningsloven kapittel 7, og gir anvisning på en særskilt fremgangsmåte for skyldnerens leiekontrakter for fast eiendom.

Det følger av dekningsloven § 7-10 at konkursboet automatisk trer inn i leiekontrakten(e) til skyldner, med mindre konkursboet innen fire uker etter konkursåpningen erklærer at det ikke vil tre inn i kontrakten og samtidig stiller lokalene til disposisjon for utleier.

I perioden på inntil fire uker etter konkursåpning, frem til konkursboet eventuelt erklærer at det ikke ønsker å tre inn, disponerer konkursboet leieobjektet på samme måte som en leietaker ville gjort det. I perioden fra konkursåpning og frem til boet har erklært ikke-inntreden, har konkursboet plikt til å betale husleie til utleier i henhold til leiekontraktens bestemmelser.

I de fleste tilfeller vil konkursboet erklære at det ikke ønsker å tre inn i leiekontrakten innenfor lovens frist på fire uker. Husleie vil ofte være en av de største faste utgiftene til skyldner, og er derfor en kostnad som må fjernes dersom det ikke er særskilte grunner som taler for å beholde leieobjektet videre.

Fokuset til konkursboet i slike tilfeller vil være å selge eller flytte alle eiendeler som omfattes av boets beslag for å kunne realisere det til inntekt for kreditorene. Leiekontraktens bestemmelser om oppsigelsestid gjelder ikke overfor boet. Dersom konkursboet erklærer ikke-inntreden innen fireukersfristen, skal det kun svares leie frem til dagen hvor leieobjektet stilles til utleiers rådighet.

Dersom konkursboet velger å tre inn i leiekontrakten, har boet rett til å si opp leiekontrakten med «sedvanemessig varsel», (i praksis tre måneder) regnet fra utløpet av påfølgende kalendermåned. Konkursboet vil altså ikke være bundet av oppsigelsesbestemmelsene i leiekontrakten.

Dersom konkursboet ikke trer inn i leiekontrakten, vil det i praksis medføre at utleier har rett til å heve kontrakten. Utleier får da tilbake disposisjonsretten over lokalet, og kan leie det ut på nytt. I forbindelse med hevingen kan det oppstå tvister mellom konkursboet og utleier rundt eierskap av inventar og løsøre i lokalet, samt hvilke krav utleier kan fremme mot konkursboet for forfalt leie. Dette ser vi nærmere på i punkt 4.

I noen tilfeller vil boet vurdere skyldners virksomhet som attraktiv nok til at det kan være verdt å benytte de fire ukene til å undersøke om det er interesse for å overta skyldnerens tidligere virksomhet samlet (som et såkalt «going concern»), slik at også leiekontrakten kan overføres som del av kjøpet. Også dette vil vi se nærmere på i punkt 4.

Dersom konkursboet ikke erklærer at det trer ut av leiekontrakten innen de fire ukene etter konkursåpning, blir konkursboet bundet til kontraktens bestemmelser på vanlig måte. Dette innebærer at konkursboet må betale husleie som såkalt massekrav (krav med prioritet foran andre krav), og at en eventuell senere oppsigelse vil gi utleier krav på sedvanlig oppsigelsestid og tilhørende husleie.

3. Utleiers posisjon

Utleiers handlingsrom innskrenkes betraktelig fra og med konkursåpningen. Konkursboet vil da ha fire uker til å områ seg og vurdere hva som vil være den beste løsningen for kreditorene. Utleier har i denne perioden verken rett til å leie ut lokalet til andre eller forskuttere hvilke valg konkursboet vil gjøre i fortsettelsen.

Mange utleiere kan forut for konkursåpningen ha vært i posisjon til å kunne heve kontrakten med leietaker som følge av betalingsmislighold, men heller valgt å avvente situasjonen i håp om at leietakers økonomiske situasjon skulle bedres. 

I en konkurs gir dette en dobbel utfordring for utleier. Foruten å miste sin valgmulighet med tanke på heving av avtalen, vil utleier trolig bli påført et økonomisk tap. Prioritetsreglene i konkurs innebærer at utleiers krav på leie før konkursåpning er et uprioritert dividendekrav. Dette innebærer at utleier kun får en forholdsvis dekning av kravet sitt, etter at krav med høyere prioritet (slik som lønnskrav og enkelte skatte- og avgiftskrav) er dekket fullt ut. I praksis er det kun unntaksvis at uprioriterte krav får dekning i konkurs. 

Utleiere bør derfor raskt opprette dialog med bostyrer for å få avklart hvordan konkursboet stiller seg til leiekontrakten, samt eventuelt interiør/eiendeler tilhørende skyldner i lokalet. Utleier bør også informere om skyldner har stillet noe sikkerhet som kan benyttes til motregning i utestående krav fra utleier.

Hvorvidt andre krav fra utleier enn husleie kan kreves dekket under evt. sikkerheter, vil bero på en konkret vurdering av den aktuelle sikkerheten. Dette kan eksempelvis være felleskostnader eller kostnader som oppstår til å rydde ut av lokalet og klargjøre det til neste leietaker.

4. Særlige problemstillinger

4.1 Eiendomsrett til inventar og driftstilbehør

I forbindelse med konkursåpning kan det oppstå tvister mellom utleier og konkursboet om hva som tilhører utleier og hva som tilhørte skyldner og dermed er omfattet av konkursboets beslag. Dette kommer særlig på spissen i lokaler hvor skyldner har gjort betydelige investeringer i lokalene. Tommelfingerregelen er at alt som er fastmontert tilhører utleier, men det finnes enkelte unntak. Utleier bør ta raskt kontakt med bostyrer for å avklare evt. uenigheter før bostyrer iverksetter salg av eiendelene i lokalene.   

4.2 Overdragelse av leiekontrakten

I de tilfellene hvor konkursboet ser muligheten for å kunne selge konkursboet som et såkalt «going concern», vil det kunne oppstå spørsmål om konkursboet må respektere eventuelle «change of control»-klausuler i leiekontrakten, og om konkursboet må innhente samtykke fra utleier ved et eventuelt salg av skyldners virksomhet som også inkluderer overføring av leiekontrakten.

Konkursboet trenger etter dekningsloven ikke å forholde seg til «change of control»-klausuler, og står slik fritt til å overdra leiekontrakten. Konkursboet må imidlertid respektere husleielovens bestemmelser om krav til samtykke, og slik har utleier en viss sikkerhetsventil for hvem leiekontrakten overføres til.

Det må likevel påvises en saklig grunn for utleier til å nekte en overføring, og dette beror på en konkret vurdering av både den aktuelle leiekontrakt og den interessent som ønsker å tre inn i kontraktens betingelser. Som et generelt utgangspunkt vil påviselige økonomiske utfordringer eller en historikk med konkurser og mislighold hos interessenten gi utleier saklig grunn til å nekte overføringen.

4.3 Rydding av lokalene

Dersom konkursboet velger å tre ut av leiekontrakten innen fire uker etter konkursåpningen, er ikke konkursboet pålagt å rydde lokalene før de stilles til utleiers disposisjon. Eventuelle eiendeler i lokalet, som omfattes av konkursbeslaget, men som ikke er av økonomisk interesse for boet, vil oftest bli abandonert av bostyrer. Dette innebærer at konkursboet opphever konkursbeslaget over de aktuelle eiendelene. I praksis blir det som oftest opp til utleier å håndtere eiendelene videre.  

Eventuelle kostnader som utleier har i forbindelse med rydding av lokalene kan søkes dekket under evt. sikkerheter som er stilt, eller meldes som uprioritert krav i boet.

5. Tips og råd

Tenk konkurs allerede ved avtaleinngåelse. Sørg for at det fremgår at eventuelle garantier skal sikre samtlige krav utleier kan få mot leietaker etter leiekontrakten, inkludert vedlikehold, felleskostnader, merverdiavgift og tilbakelevering.

Det anbefales at utleiere så raskt som mulig oppretter dialog med bostyrer etter konkursåpning, både for å melde forfalte krav og for å legge til rette for en god prosess for håndtering av leiekontrakten for begge parter.

Forutsatt at utleier ønsker å leie ut leieobjektet til nye leietakere innen samme bransje som skyldneren, kan det være hensiktsmessig å forsøke å kjøpe evtentuelt driftstilbehør fra konkursboet. Dette kan gjøre det rimeligere og enklere for nye leietakere å iverksette ny virksomhet i lokalene – og dermed enklere for utleier å få på plass nye leietakere. 

Stiegler Advokatfirma AS har advokater med lang erfaring både som bostyrere og rådgivere innenfor næringseiendom. Ta gjerne kontakt med oss dersom du har spørsmål.