Bergen kommune har lagt forslaget til nye bestemmelser i kommuneplanens arealdel (KPA) ut på høring. Fristen for å sende inn merknader er 6. oktober 2026. De nye bestemmelsene skal etter fremdriftsplanen vedtas av bystyret i juni 2027. KPA 2018 gjelder fram til ny plan er vedtatt.
Kommuneplanens arealdel har rettsvirkning etter plan- og bygningsloven § 11-6. Sammen med plankartet avgjør planbestemmelsene hva som kan bygges på den enkelte eiendom. Forslaget lemper på flere av kravene i områdene kommunen vil fortette, og utvider samtidig planens rekkevidde til eiendommer som i dag følger eldre reguleringsplaner.
Hovedendringene i tall
| Bestemmelse | KPA 2018 | Forslag KPA 2027 |
|---|---|---|
| Minstestørrelse, ny boenhet | 35 m² BRA + bodareal | 28 m² BRA |
| Uteoppholdsareal, sentrumskjerne | 25 m² | 20 m² |
| Uteoppholdsareal, byfortettingssone | 40 m² | 30 m² |
| Uteoppholdsareal, ytre fortettingssone | 75 m² | 65 m² |
| Uteoppholdsareal, øvrig byggesone | 100 m² | 100 m² |
| Maks utnytting, øvrig byggesone | 45 % BRA | 50 % BRA |
| KPA går foran reguleringsplaner vedtatt før | 1.1.2013 | 1.6.2017 |
I tillegg foreslås tre nye bestemmelser: krav til fordeling av boligstørrelser i større prosjekter, egne krav til hybler, og en hensynssone for grunneierfinansiering av infrastruktur på Laksevåg.
Planen får virkning for flere eiendommer enn i dag
KPA 2018 § 2.4 bestemmer at arealdelen går foran reguleringsplaner vedtatt før 1. januar 2013. I forslaget til KPA 2027 pkt. 2.1.4 er datoen flyttet til 1. juni 2017.
Eiendommer som i dag er omfattet av reguleringsplaner vedtatt mellom 2013 og 2017, kan dermed bli underlagt kommuneplanens bestemmelser ved motstrid. I praksis betyr dette at allerede vedtatte bestemmelser om utnyttelse, høyder, parkering og uteareal kan endre seg, selv om reguleringsplanen ikke endres.
Når kreves reguleringsplan?
Hovedregelen i pkt. 3.1.1 videreføres: tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav a, d, g, k og l krever reguleringsplan i områder uten eksisterende plan.
Unntakene er likevel systematisert annerledes enn i KPA 2018. Pkt. 3.3.1 åpner for unntak fra plankravet der tiltaket ikke gir vesentlig negativ virkning for miljø og samfunn, der det innordner seg eksisterende bebyggelses- og byromsstruktur og er i samsvar med kvalitetskravene i planen, og der behovet for teknisk infrastruktur er vurdert og nødvendig oppgradering kan sikres i byggesaken.
Bestemmelsen er formulert som en kan-regel. Et tiltak som oppfyller kriteriene, har derfor ikke krav på unntak. I praksis vil unntaksbestemmelsen trolig være mest aktuell for grunneiere som ønsker å fradele en ny boligtomt eller gjennomføre en annen begrenset form for fortetting på egen tomt.
Mindre boliger og mindre uteareal der byen skal fortettes
Minstestørrelsen for nye boenheter foreslås satt til 28 m² bruksareal (BRA) i pkt. 11.1.1. Dagens krav etter KPA 2018 § 9.2 er 35 m² BRA pluss bodareal, noe som innebærer at den reelle reduksjonen er større enn 7 m². Studentboliger og midlertidige botilbud for vanskeligstilte kan unntas.
Kravene til uteoppholdsareal reduseres i tre av fire boligsoner. Tabellen i pkt. 11.2.2 krever 20 m² per boenhet i sentrumskjerne, 30 m² i byfortettingssone og 65 m² i ytre fortettingssone, mot henholdsvis 25, 40 og 75 m² i dag. I øvrig byggesone beholdes dagens krav om 100 m². Sonene SK1 og BY1 har eget krav på 15 m², og studentboliger 5 m² per soverom.
Pkt. 11.1.2 innfører samtidig et krav om fordeling av boligstørrelser. I prosjekter med mer enn 15 boliger skal minst 20 % av boligene ha bruksareal over 80 m² dersom prosjektet ligger i indre by, som i bestemmelsene er definert som bydelene Bergenhus og Årstad samt levekårssonene Melkeplassen og Damsgård. Lavere minstestørrelse kombinert med krav til andel store boliger vil påvirke leilighetsmiksen i prosjekter som ellers ville bestått av mange små enheter.
Egne krav til hybler
I pkt. 11.1.3 er det inntatt en helt ny bestemmelse om hybler. Bestemmelsen slår fast at hybler skal ha tilgang til areal for felles oppholdsrom, minst 4 m² per soverom, og at det skal være minst ett toalett og én dusj per fire soverom.
Planbeskrivelsen legger til grunn at bestemmelsen gjelder når en boenhet bygges om til hybler og tilrettelegges for mange flere beboere, og at utleie av et enkelt rom i egen bolig faller utenfor. Bestemmelsen kan være viktig for boligeiere, investorer og utbyggere som vurderer hybelkonsepter. Grensen mellom ordinær utleie og søknadspliktig hyblifisering er allerede et sentralt spørsmål. Den nye bestemmelsen gir imidlertid kommunen hjemmel til å avslå en søknad om opprettelse av hybler dersom kravene ikke er oppfylt. Denne muligheten har ikke kommunen etter dagens KPA.
Utnyttelse og parkering
Grad av utnytting i øvrig byggesone settes til 50 % BRA i pkt. 16.4.6, mot 45 % i dag. I ytre fortettingssone åpner pkt. 16.3.6 for inntil 120 % utnyttelse.
Økningen i øvrig byggesone gir rom for noe større eneboliger, tomannsboliger og sekundærleiligheter. Sonen skal fortsatt være preget av begrensede endringer og bebyggelse i form av småhus. Bruksendring til tiltak med høy arbeidsplass- eller besøksintensitet er ikke tillatt. Krav til terrengtilpasning, uteareal og nabolagshensyn står uendret.
Parkeringsbestemmelsene i pkt. 13 varierer etter formål og geografisk plassering, og skiller mellom bolig, studentbolig, kontor og handel, og mellom sentrum, byfortettingssone, ytre fortettingssone og øvrige områder. For større prosjekter påvirker dekningskravet både kostnad og gjennomførbarhet, og utbyggere bør regne på kravene før tomtekjøp eller prosjektering.
Naturfare og overvann må avklares tidlig
Naturfare er ikke vist som hensynssoner i plankartet, men ligger som dynamiske kart i kommunens kartløsninger. Pkt. 12.1.2 krever at skredfare kartlegges der terrenget er brattere enn 27 grader.
Overvannsbestemmelsene i pkt. 12.2 krever at nedbør normalt gis avløp gjennom infiltrasjon i grunnen og åpne vannveier, og at nye tiltak ikke gir økte avrenningstopper i områder som er sårbare for flom. Reguleringsplaner skal identifisere og sikre arealer for overvannshåndtering og flomveier.
For eiendommer i bratt terreng, langs sjø, ved vassdrag eller med store terrenginngrep bør dette avklares før prosjektet tas videre. Avklaringene kan være avgjørende for om tiltaket i det hele tatt lar seg gjennomføre.
Laksevåg: hensynssone for grunneierfinansiering
En lovendring i plan- og bygningsloven i 2025 åpnet for grunneierfinansiering av infrastruktur. KPA 2027 pkt. 25.1.3 etablerer én slik sone, H850_2 Laksevåg.
Sonen har foreløpig ingen bestemmelser som avklarer hvilken infrastruktur som omfattes, hvordan kostnadene beregnes, hvilke tiltak som skal betale, eller hvilket bidrag per BRA utbygger må regne med. For grunneiere og utviklere på Laksevåg er kostnadssiden dermed uavklart, noe som kan egne seg for merknad nå framfor avklaring etter vedtak.
Hva bør du gjøre før 6. oktober?
Sjekk hvilket byggeformål som er foreslått for eiendommen din, og om eiendommen omfattes av en reguleringsplan vedtatt mellom 2013 og 2017.
Vurder om et planlagt tiltak utløser plankrav, og om unntaket i pkt. 3.3 er aktuelt.
Regn gjennom hva de nye kravene til boligstørrelse, uteoppholdsareal, utnyttelse og parkering betyr for prosjektet.
Avklar om det foreligger naturfare, overvann, kulturmiljø eller infrastrukturforhold som bør tas opp.
Dersom forslaget kan få betydning for din eiendom eller ditt prosjekt, bør du vurdere om det er grunnlag for å sende inn merknad før fristen løper ut 6. oktober. Planforslaget og kommunens dokumenter er tilgjengelig på Bergen kommunes sider om KPA 2027.
Stiegler bistår privatpersoner, eiendomsbesittere og utbyggere med å vurdere hva KPA 2027 betyr for deres eiendom. Vi bistår også med å utforme merknader til planforslaget. Ta kontakt med Øistein Sandstå Jacobsen eller en av våre andre advokater innen plan- og bygningsrett i Bergen dersom du har spørsmål til KPA 2027 og hva denne kan bety for din eiendom.
