Reglene om innløsning av tomtefeste er viktige og engasjerer både grunneier og leietaker. Her pekes på hovedreglene.
Kjøp av tomt til hus eller hytte
Når hus eller hytte står på leid grunn heter det tomtefeste. Etter noen år kan leietaker (fester) kjøpe tomten av grunneier (bortfester). Lov om tomtefeste har regler om dette, som kalles innløsning av tomtefeste.
Hvilke tomter kan kjøpes?
Alle typer tomter kan kjøpes. For hus og hytte finnes det tvingende regler om fremgangsmåten. Disse reglene gjelder ikke for tomt til f. eks. industribygg, båthavn, spikertelt eller naust.
For hyttetomter har vi landbruksunntaket. Det betyr at det ikke er mulig å kjøpe tomten dersom gården har en viss størrelse, og inntektene fra festetomter har noe omfang. Det må derfor avklares om gårdbrukeren vil bruke dette unntaket fra kjøperetten. I rettspraksis er det eksempel på at drift av gården ikke ga tilstrekkelig utkomme og da kom unntaket ikke til anvendelse.
Les også: Unngå konflikter i hyttesameie
Fremgangsmåten
Loven bestemmer at leieforholdet må ha vart i 30 år, og deretter kan innløsning også skje hvert 2. år for boliger og hvert 10 år for hytter. Frivillige avtaler kan inngås når som helst.
Leietaker må varsle grunneier innen lovbestemte frister. Derfor må festekontrakten leses nøye slik at det ikke er tvil om når festeforholdet begynte.
Utgangspunktet er at fester må varsle grunneier senest et år før de 30 årene er gått. Det samme gjelder dersom kravet fremsettes senere, for krav om innløsning etter 2 eller 10 år.
Kjøpesummen fastsettes etter forhandlinger i samsvar med loven. Blir ikke partene enige om en kjøpesum må saken løses ved rettslig skjønn.
Hva er prisen?
Det er to måter å fastsette tomteprisen på.
Hovedregelen er at årlig festeavgift skal oppreguleres og multipliseres med 25. En oppjustert avgift til kr. 5.800 gir da en kjøpesum på kr. 145.000.
For evigvarende avtaler kan det ikke gjøres unntak for denne regelen. Er lavere kjøpesum avtalt skal det likevel gjelde.
I rettspraksis er det lagt til grunn at også avtaler inngått for et definert tidsrom som f eks. 99 år, er uten tidsbegrensning, dersom fester etter avtalen kan fortsette leieforholdet uten å være avhengig av bortfesters samtykke, når realiteten er at avtalen er evigvarende.
Les også: Dom fra Borgating Lagmannsrett vedrørende innløsning av festetomt
For andre festeavtaler som omfatter tomt til hus og hytte kan grunneier kreve at kjøpesummen skal være 40% av eiendommens verdi som råtomt.
Når man skal fastsette eiendommens verdi som råtomt skal man ikke ta med det som er påkostet av leietaker. Også andre verdiøkende forhold skal det ses bort fra. Det går likevel en grense mot fordeler som gjelder for flere, f.eks. ny hovedveg eller kraftlagets utbygging av strømnett.
Har du spørsmål om tomtefeste eller andre eiendomsrelaterte spørsmål?
Stiegler Advokatfirma har lang erfaring innenfor eiendomsrett og fast eiendoms rettsforhold. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg med å vurdere din situasjon.
