To avgjørelser fra Høyesterett har gitt viktige avklaringer om leietakers ansvar i næringsleieforhold. Dommene er særlig relevante for utleiere, leietakere, eiendomsforvaltere og forsikringsselskaper innen næringseiendom, fordi de trekker opp grensene for hvem som skal bære risikoen når en bygning rammes av omfattende skader.
Høyesterett har i to sentrale avgjørelser trukket opp de rettslige rammene for leietakers ansvar ved skader i næringsleieforhold. I HR-2016-1447-A (Norsk Gjenvinning) avviste Høyesterett at en standardbestemmelse om ansvar for skade som «skyldes» leietaker eller personer leietaker har gitt adgang til eiendommen, innebar et objektivt ansvar. Ansvar forutsetter ifølge Høyesterett mislighold fra leietakers side. Det er ikke tilstrekkelig at skaden faktisk har oppstått i tilknytning til leietakers virksomhet.
I HR-2026-1344-A har Høyesterett videre avklart at det må skilles mellom ordinært skadeverk som tagging, ruteknusing og skade på dører og omfattende skadehendelser med store følgeskader. Sistnevnte kategori omfatter brannskader og skader som nødvendiggjør gjenoppbygging. Slike skader står i en annen stilling enn hærverk i tradisjonell forstand, og omfattes ikke automatisk av leietakers vedlikeholdsansvar.
Leietakers ansvar er ikke ubegrenset
Mange næringsleiekontrakter bygger på standardiserte avtaler som pålegger leietaker en betydelig vedlikeholdsplikt og et visst ansvar for skader på eiendommen. Likevel følger det nå av Høyesteretts praksis at slike bestemmelser ikke uten videre kan forstås slik at leietaker bærer risikoen for alle skader som oppstår i leieobjektet. Ifølge Høyesterett skal ansvarsbestemmelser ikke tolkes isolert. De må ses i sammenheng med kontraktens øvrige regulering av risiko og forsikring.
Allerede i HR-2016-1447-A (Norsk Gjenvinning/KLP) fremhevet Høyesterett at forsikringsreguleringen i standardkontrakten var et relevant tolkningsmoment ved vurderingen av leietakers ansvar. Høyesterett pekte på at kontrakten ikke syntes å være utformet med sikte på at leietaker skulle ha et objektivt ansvar for omfattende bygningsskader.
Det samme prinsippet er videreført i HR-2026-1344-A, hvor Høyesterett fremhever at det er en nær sammenheng mellom ansvaret for tilfeldige skader og partenes mulighet til å forsikre seg mot den aktuelle risikoen. Som hovedregel er det hensiktsmessig at ansvaret ligger hos den parten som er nærmest til å tegne forsikring mot den aktuelle skadetypen. Da reduseres risikoen både for underdekning og dobbeltdekning.
Standardkontraktens forsikringsbestemmelse
Utgangspunktet er at hver av partene skal holde sine interesser forsikret. Utleier har plikt til å forsikre bygningen, mens leietakers forsikringsplikt er mer begrenset og knytter seg til egne interesser. I tillegg nevnes bare enkelte konkrete objekter, som dører og vinduer i leieobjektet.
I HR-2026-1344-A ser Høyesterett dette i sammenheng med bestemmelsen om leietakers utvidede vedlikeholdsplikt for hærverk. Dører og vinduer er uttrykkelig nevnt både i vedlikeholdsbestemmelsen og i forsikringsbestemmelsen. Dette taler for at bestemmelsene er avstemt mot hverandre. Hadde partene ment at leietaker skulle bære risikoen for slike skader, ville det vært nærliggende å nedfelle en tilsvarende forsikringsplikt i kontrakten. At en slik forsikringsplikt mangler i standardkontrakten, ble tillagt vekt av Høyesterett.
Dommen illustrerer dermed et viktig og mer generelt prinsipp innen næringsleie, at ansvaret for skader må ses i sammenheng med hvem kontrakten forutsetter skal forsikre den aktuelle risikoen.
Derfor kan ikke bestemmelser om vedlikehold eller erstatningsansvar tolkes løsrevet fra kontraktens forsikringsregulering. Tvert imot vil forsikringsordningen ofte gi sterke indikasjoner på hvordan risikoen er ment fordelt mellom partene.
Regresskrav mot leietaker blir vanskeligere
For forsikringsselskaper er dommene særlig interessante fordi de påvirker muligheten for regress.
Selv om forsikringsselskapet har utbetalt erstatning til bygningseieren, er det ikke gitt at beløpet kan kreves tilbake av leietaker eller leietakers forsikringsselskap. Høyesterettspraksis viser at regresskrav forutsetter et ansvarsgrunnlag. Det er ikke nok å vise til at skaden oppstod i leieforholdet eller at skadevolderen hadde tilknytning til virksomheten. Det sentrale spørsmålet er om leietaker har misligholdt kontrakten. I tillegg må det vurderes om kontrakten dekker den aktuelle skadetypen, og om risikoen er ment å ligge hos bygningens forsikringsordning. Disse spørsmålene må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.
For leietakere viser dommene betydningen av å forstå forskjellen mellom vedlikeholdsansvar, erstatningsansvar, ansvarsforsikring og bygningsforsikring. Mange tvister oppstår nettopp fordi partene forutsetter at disse områdene overlapper mer enn de faktisk gjør.
Høyesteretts praksis de siste årene tegner et tydelig bilde av hvordan risikoen skal fordeles i næringsleieforhold. Det er ikke tilstrekkelig å påvise årsakssammenheng mellom leietakers virksomhet og en skade. Ansvar forutsetter mislighold av leiekontrakten. Kontrakten må dessuten forstås i lys av sin samlede risikofordeling og forsikringsregulering.
For virksomheter som leier næringslokaler og for utleiere er dette sentrale avgjørelser om erstatningsansvar, regress og kontraktsrettslig risikofordeling, med betydning både ved kontraktsinngåelse og ved håndteringen av fremtidige skade- og regresssaker
