Kjøp av bolig er en stor investering for mange. Det er viktig at partene i forkant avklarer mest mulig om eiendommen, for å unngå ubehagelige overraskelser. For å redusere risiko for overraskelser, bør kjøper undersøke eiendommen nøye. Selger plikter også å gi viktige opplysninger om eiendommen. I denne artikkelen ser vi på noen hovedtrekk i disse pliktene, for at du som kjøper eller selger skal være godt forberedt ved kjøp eller salg av bolig.

Selgers opplysningsplikt

Pliktene vi skriver om her, følger av avhendingsloven. Her slås det  fast at en eiendom har en mangel dersom kjøper har fått mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen.

Selger er ansvarlig for uriktige eller misvisende opplysninger om eiendommen. Dette inkluderer opplysninger i annonser, salgsprospekt eller annen markedsføring fra medhjelpere, herunder megler.

Selger plikter også å gi kjøper opplysninger om «omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få». Lovbestemmelsen slår fast at det må være tale om forhold som selger kjente til, eller som det ikke er noen rimelig grunn til at selger var uvitende om. Imidlertid gjelder opplysningsplikten bare forhold kjøper hadde grunn til å regne med å få, hvilket betyr at mindre betydningsfulle forhold ikke omfattes av opplysningsplikten.

Selger har selvsagt plikt til å gi opplysninger om vanlige feil eller svakheter ved eiendommen. Selger bør hente inn tilstandsrapport fra bygningskyndig. En godkjent tilstandsrapport vil være resultat av grundige undersøkelser, og skal bl.a. rapportere om takkonstruksjon, gulv og vegger, tomt og terrengforhold, drenering og ventilasjon. Ved fremleggelse av slik rapport, vil selger normalt kunne være trygg på at opplysningsplikt om tekniske forhold er overholdt.

Selger har også plikt til å opplyse om andre sjenerende forhold, hvis de har et visst omfang. Det kan dreie seg om kjente byggeplaner i området som kan ha negativ betydning for eiendommen. Det kan også være tale om vedvarende bråk eller andre former for utfordringer med naboer. Forutsetning for opplysningsplikt om det siste, er nok at det har et omfang som ligger klart utover hva kjøper med rimelighet kan forvente. Hvis byggeplaner eller sjenerende naboforhold faktisk har en reell negativ innvirkning på eiendommen, slik at markedets interesse for eiendommen ville blitt redusert om opplysningene var kjent, omfattes nok også slike forhold av selgers opplysningsplikt.

Høyesterett tok i 2022 stilling til om selger hadde brutt opplysningsplikten når han ikke opplyste at en nabo var dømt for seksuelle krenkelser av sine stedøtre og nedlasting av ulovlig materiale. Høyesterett kom til at selgeren ikke pliktet å gi opplysninger om dette fordi handlingene naboen ble domfelt for utelukkende var begått i naboens eget hjem. Handlingene vedkom altså ikke nabomiljøet på slik måte at det hadde betydning for eiendommen som ble solgt. Høyesterett påpekte likevel at opplysningsplikt også om en nabos straffbare forhold kan være aktuell hvis en nabo har begått handlinger som «kunne ha fått direkte virkninger for den eiendommen som selges». Selger kan altså i noen tilfeller ha plikt til å opplyse om nabos straffedom, men terskelen for dette er høy.

En generell anbefaling til selger er kort fortalt å opplyse om alle slags forhold som selger selv opplever negativt på eiendommen.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Før kjøpet

Motstykket til selgers opplysningsplikt, er kjøperens undersøkelsesplikt. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel et forhold som kjøper «kjente eller måtte kjenne til» da avtalen ble inngått.

Bestemmelsen er aktuell i tilfeller der kjøper kan bebreides for ikke å ha vært klar over det forhold kjøper vil reklamere over. Som kjøper er det derfor viktig å være observant på visning, og stille spørsmål til selger om det man ser på visningen.

I tillegg anses kjøper å kjenne til forhold som fremgår tydelig av en forskriftsmessig tilstandsrapport som selger har fremlagt ved salget. Undersøkelsesplikten innebærer at en kjøper ikke kan reklamere over forhold som tydelig er påpekt i rapporten. For å unngå overraskelser, som kan få store økonomiske konsekvenser, er det derfor viktig å lese tilstandsrapporten nøye.

Det er viktig at slike undersøkelser gjøres før man gir bud på eiendommen. Når kjøper gir bud til selger, vil kjøpsavtale være inngått hvis budet aksepteres. Kjøper har ingen angrerett når avtale er inngått. Gode undersøkelser bør derfor gjøres før dette.

Etter overtakelsen

Kjøper må undersøke eiendommen grundigere etter overtakelsen. Kjøper har da bedre forutsetninger for å avdekke mulige mangler.

Kjøper må forholde seg til bestemte frister for å reklamere, hvis kjøper oppdager en mangel. Den ene av disse fristene starter på det tidspunkt kjøper «oppdaga eller burde ha oppdaga» forholdet. I praksis betyr dette at reklamasjonsfristen starter på det tidspunkt kjøper burde oppdaget mangelen ved sin undersøkelse av eiendommen. Derfor bør kjøperen foreta en grundigere undersøkelse av eiendommen snart etter overtakelse.

For kjøper er det viktig å være klar over at denne undersøkelsesplikten inntrer fra overtakelsen, selv om kjøper noen ganger velger å flytte inn noe senere.

Hvor omfattende undersøkelser må gjøres etter overtakelse?

Kjøper må foreta slike undersøkelser som «god skikk tilseier». Dette betyr at det må gjøres en konkret aktsomhetsvurdering i den enkelte sak. Et relevant moment er hvor tids- og kostnadsmessig byrdefull undersøkelsen er. For eksempel vil det normalt ikke forventes at en kjøper kontrollerer arealet av boligen eller tomten. På den annen siden forventes det at kjøper undersøker at ting fungerer som det skal, at det ikke er noen synlige feil og at gjenstander som etter kontrakten skal følge med faktisk følger med.

Kjøpers undersøkelsesplikt gjelder selv om selger har gitt opplysninger om forholdet, men selgers opplysninger vil naturligvis påvirke hvor strenge krav som stilles til kjøper. Man forventer sannsynligvis ikke undersøkelser av taket som selger har opplyst er av toppkvalitet, men man forventer at kjøper vurderer lydisoleringen mellom rom og boenheter selv om selger har fortalt at han aldri har hørt naboen.

Det stilles ikke krav om at kjøper ved undersøkelsene får sakkyndig bistand. Det forventes heller ikke at det gjøres ressurskrevende undersøkelser, som for eksempel å rive panel for å undersøke bakenfor. Likevel kan dette stille seg annerledes hvis selger har antydet at det kan være et problem med konstruksjonen eller at det er andre indikasjoner på at det kan være et problem bak f.eks. panelet.

Oppsummering

Selger og kjøper bør passe på å overholde opplysnings- og undersøkelsespliktene. Oppfyllelse av disse pliktene vil så langt det lar seg gjøre redusere risiko for ubehagelige overraskelser og kostbare tvister senere.

Artikkelen ble først publisert i Econa sitt medlemsblad Magma og Huseiernes medlemsblad Huseier, som Stiegler Advokatfirma sine eiendomsrettsadvokater skriver jevnlig for.