Høyesterett har nylig avsagt dom om rekkevidden av kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av bolig solgt «som den er». Dommen er den første av sitt slag etter de omfattende endringene av avhendingsloven i 2022.
Saken handlet om hvorvidt kjøperne hadde mistet retten til å gjøre mangler gjeldende, fordi de ikke hadde undersøkt eiendommen grundig nok før kjøpet. Hva må man som boligkjøper egentlig undersøke på visning?
Nærmere om sakens bakgrunn
Kjøperne av en eldre enebolig i Tromsø reklamerte kort tid etter overtakelsen over lukt i boligen. De engasjerte takstmann som fant spor av mus og museskader i boligen. Takstmannen fant i tillegg skjulte feil ved kledningen på ytterveggene og feilmontert fuktsperre i garasjen.
I egenerklæringsskjemaet hadde selgerne opplyst at det tidligere hadde vært observert mus i boligen, men at forholdet nå var blitt utbedret. Det ble også opplyst om at noe av oppussingsarbeidet var gjort av ufaglært håndverker. Under visningen fant kjøperne muselort under kjøkkeninnredningen. De spurte derfor selgerne om det fortsatt var mus i boligen, hvorpå selgerne svarte at forholdet var utbedret.
Spørsmålet for Høyesterett var om kjøpernes mangelskrav dermed hadde falt bort fordi kjøperne hadde fått indikasjoner på problemene i forkant av kjøpet.
Hva sier Høyesterett om undersøkelsesplikten?
Høyesterett slår fast at kjøperen ikke kan klage på mangler han eller hun kjente eller måtte kjenne til før kjøpet. Det er likevel ikke tilstrekkelig at kjøperen gjøres kjent med en generell risiko for skjulte feil eller mangler. Generelle opplysninger, som at det har vært mus i boligen eller at det er utført ufaglært arbeid, er ikke nok.
For at kjøperen skal miste retten til å reklamere over feil ved eiendommen, må selgeren gi opplysninger om den konkrete risikoen for eventuelle feil. Et eksempel på dette kan være en opplysning om at oppussing av badet er utført av ufaglærte, og at man derfor ikke vet om utførelsen oppfyller gjeldende bygningstekniske krav. Et annet eksempel kan være informasjon om konkrete grep for å bekjempe skadedyr, uten at utbredelsen og det nærmere skadeomfanget er avklart.
Høyesterett presiserer at kjøper ikke har noen plikt til å undersøke eiendommen utover vanlig visning. I de aller fleste tilfeller vil det være tilstrekkelig at kjøper møter på visning og ser over boligen på vanlig måte. Kjøperen trenger normalt ikke bruke fagfolk eller gjøre inngående undersøkelser i forbindelse med visningen.
Tilstandsrapport og annen salgsdokumentasjon
Dommen fremhever at kjøperen kan forvente at eiendommens bygningsdeler er i forsvarlig stand dersom en sakkyndig har undersøkt dem, og det ikke er påvist svakheter eller feil ved bygningsdelene i tilstandsrapporten. Unntak fra dette utgangspunktet kan tenkes dersom tilstandsrapporten for eksempel gir konkrete opplysninger om at boligens drenering må byttes, eller hvis kjøperen på annen måte blir tydelig oppfordret til å undersøke dreneringens levetid nærmere.
Samfunnsmessige konsekvenser
Etter vår vurdering gir dommen en tydelig og korrekt avgrensning av kjøpers undersøkelsesplikt. Hovedregelen ved forbrukerkjøp er at risikoen for skjulte feil og mangler ligger hos selgeren. Unntak kan tenkes dersom kjøperen får konkrete opplysninger om mulige feil ved eiendommen, eller på annen måte blir oppfordret til å undersøke eiendommen nærmere.
Etter vår oppfatning vil dommen gi økt forutsigbarhet ved bolighandel, i tråd med formålet bak lovendringen i 2022. Dommen bidrar dermed til tryggere bolighandel og gir selgere god grunn til å gi utfyllende og presis informasjon om eiendommen.
Oppsummering
Høyesteretts dom gir klare retningslinjer for når kjøperen kan tape retten til å klage på feil eller mulige skader ved eiendommen. Etter vårt syn vil dommen derfor få stor betydning ved løsningen av fremtidige tvister om kjøp og salg av bolig. Vi i Stiegler Advokatfirma har lang erfaring med rådgivning og tvisteløsning innenfor eiendom. Ta gjerne kontakt hvis du ønsker bistand i forbindelse med kjøp eller salg av bolig.
Dommen kan leses her: HR-2025-1749-A.
