Høyesterett avsa 29. april 2025 dom i sak HR-2025-770-A. Retten slår fast at garantier uten en klar tidsavgrensning – det vil si garantier som tilsynelatende er tidsubegrensede – foreldes selv om kjøperen ikke ennå har gitt varsel. En kjøper som vil gjøre garantien gjeldende etter lang tid, risikerer at selgerens garantiansvar er foreldet.
Hvis selgeren for eksempel garanterer for at det ikke er forurensing i grunnen på utbyggingstomten, og påtar seg kostnadene ved eventuell opprydning – uten at garantien tidsbegrenses – kan kjøperen risikere at garantien foreldes.
Etter foreldelsesloven § 3 nr. 4 regnes foreldelsesfristen når «selgeren eller et tidligere omsetningsledd har garantert for salgstingen ved å påta seg avhjelp eller annet ansvar» fra den dag da kjøperen gir «varsel» om det forhold kravet grunner seg på, men senest fra den dag garantien løper ut.
Er garantien tidsbegrenset til for eksempel 5 år, og kjøperen varsler om forurensing i grunnen 4,5 år etter overtakelse, starter den alminnelige foreldelsesfristen på 3 år å løpe fra datoen på varselet, jf. foreldelsesloven § 3 nr. 4. Foreldelsesfristen må dermed avbrytes innen 7,5 år etter overtakelsen, for eksempel ved søksmål. Ellers faller garantiansvaret bort.
Er garantien ikke tidsbegrenset, gjelder ikke særregelen i foreldelsesloven § 3 nr. 4. Det har en samlet Høyesterett slått fast i HR-2025-770-A. Det betyr at kjøperens varsel om forurensing i grunnen 4,5 år etter overtakelse i eksempelet over, ikke vil være utgangspunktet for beregning av foreldelsesfristen. I tilfellet med en tidsubegrenset garanti, kan foreldelsesfristens utgangspunkt finnes i foreldelsesloven § 3 nr. 1 eller 2. I saken Høyesterett hadde til behandling, ble forurensingen i grunnen ansett som en mangel ved eiendommen. Misligholdet inntrådte på overtakelsestidspunktet, og foreldelsesfristen på 3 år begynte å løpe samme dag jf. § 3 nr. 2. Et garantikrav mot en selger som ikke har tidsavgrenset garantien vil altså kunne være foreldet allerede 3 år og én dag etter overtakelsesdagen.
Dersom kjøperen «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren» kan han få en tilleggsfrist på 1 år fra «den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», jf. foreldelsesloven § 10 nr. 1.
For kjøperen blir det dermed viktig å:
- Innhente informasjon om forholdet selgeren har garantert for, for eksempel forurensing i grunnen, så snart som mulig
- Varsle om mangelsansvar tidlig
- Sørge for at foreldelsesfristen avbrytes, senest innen utløpet av en eventuell tilleggsfrist etter foreldelsesloven § 10 nr. 1. Foreldelsesfristen avbrytes blant annet ved erkjennelse eller søksmål, alternativt kan selgeren «vedta fristforlengelse» etter nærmere regler i foreldelsesloven § 28 nr. 1 mens partene forhandler og avklarer rettsforholdene.
Høyesterett delte seg for øvrig i et flertall og et mindretall i saken i HR-2025-770-A. Dissensen gjaldt hvor klart det måtte fremgå av garantien og kontrakten at garantiansvaret var tidsbegrenset. Mens flertallet på tre dommere mente at det ikke tilstrekkelig klart var avtalt noe utløp for garantien, fant mindretallet på to dommere at det var avtalt at garantien «løp så lenge kjøper pådro seg opprenskningskostnader og eventuelle merkostnader og tap som følge av forurensningen i grunnen, senest gjennom sluttoppgjøret med den aktuelle entreprenøren». Mindretallet mente derfor at garantiansvaret ikke var foreldet.
Avgjørelsen finner du her:
