To dommer fra Borgarting lagmannsrett om rekkefølgekrav i utbyggingsavtaler gjør det vanskeligere for utbygger å vurdere lønnsomheten av utbyggingsprosjekt.

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom i sak om gyldighet av rekkefølgekrav i reguleringsplan og utbyggingsavtale. Lagmannsrettens avgjørelse tyder på at det er nærmest fritt frem for kommuner å stille rekkefølgekrav til utbygger, selv om utbyggers tiltak ikke i seg selv har medført behov for bedret infrastruktur. Lagmannsretten kom til at det er adgang til å ta hensyn til sumvirkninger av flere ulike utbygginger. Dette vil skape uforutsigbarhet for utbyggere når en utbygger skal vurdere lønnsomhet i et ønsket prosjekt.

Sakens bakgrunn

Lagmannsrettens sak gjelder utbygging av Tullinkvartalet i Oslo sentrum, to kvartaler fra Karl Johans gate. Det nye kvartalet skal huse juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo. Gjennom utbyggingsavtale ble utbygger pålagt å bidra til finansiering av bedret gate- og trikkeløsning som delvis lå utenfor planområdet, og bedret sykkelvei utenfor planområdet.

Det var ikke forventet økt trafikk som følge av utbyggers tiltak. Det var altså tale om infrastruktur som det uansett var behov for, uavhengig av utbyggers tiltak. 

Saklig sammenheng

Lagmannsretten kom til motsatt resultat av Oslo tingrett, og konkluderte med at rekkefølgekravene i både reguleringsplan og utbyggingsavtale var gyldig.

Retten viste til at en reguleringsplan i seg selv ikke avgjør hvem som skal stå for gjennomføring av rekkefølgetiltak. Retten kom til at Oslo kommune hadde lagt en saklig planfaglig vurdering til grunn for rekkefølgekravene, selv om det ikke var forventet økt trafikk som følge utbyggers konkrete tiltak. Retten begrunnet dette med at det ved inngåelse av utbyggingsavtale også kan tas hensyn til andre utbygginger i området, fordi summen av flere utbygginger kan medføre behov for tiltakene. Lagmannsretten omtaler dette som «sumvirkning» av flere utbygginger. I denne forbindelse påpekte lagmannsretten at Tullinkvartalet ligger i et område i Oslo sentrum som i kommuneplanen har et svært stort potensial for utbygging.

Lagmannsretten kom følgelig til at det pga. denne sumvirkningen er tilstrekkelig saklig sammenheng mellom rekkefølgekravene og utbyggers tiltak.

Lagmannsretten fremhevet imidlertid at hvis en utbygging bare i «helt bagatellmessig grad» skaper behov for det aktuelle tiltaket, kan det tenkes at krav i en utbyggingsavtale likevel ikke vil være gyldig.

Ved vurdering av rekkefølgekravenes gyldighet kan det også være relevant å ta hensyn til størrelsen av det bidrag tiltakshaver på den ene side pålegges, og de samlede kostnader ved infrastrukturen på den annen side.

Fritt skjønn

Borgarting lagmannsrett avsa i 2020 også dom i en annen sak om gyldighet av rekkefølgekrav i utbyggingsavtale (Selvaag Bolig – Bispelua). Begge dommene viser at fastsettelse av rekkefølgekrav hører under kommunens frie forvaltningsskjønn. Det betyr at det er opp til forvaltningens eget skjønn både å ta stilling til om det skal stilles rekkefølgekrav og hvilket innhold disse skal ha. Domstolene har derfor begrenset mulighet til å overprøve rekkefølgekravene. 

Uheldige konsekvenser

Resultatet av, eller problemet med, lagmannsrettens resultat, er at blir svært vanskelig for en utbygger selv å vurdere lønnsomheten i et prosjekt. Som følge av det frie skjønnet som forvaltningsmyndigheten har, blir det langt på vei fritt frem for kommunen å pålegge utbygging av offentlig infrastruktur som vilkår til tiltakshavers tiltak. Utbygger bør ta seg tid til å vurdere konsekvens og lovlighet av rekkefølgekrav nøye, før det inngås utbyggingsavtale.

Det forventes at lagmannsrettens ferske dom vil bli anket til Høyesterett. Også Selvaag-saken (Bispelua) er anket til Høyesterett, som skal behandle denne i slutten av mars. Av hensyn til forutsigbarhet, både for utbyggere og for reguleringsmyndigheter, kan vi håpe på at det kommer klarere vurderingskriterier i Høyesteretts avgjørelse.