De første høststormene er her, og snart kommer vinteren. Dette er de to årstidene som krever mest av huseiere for å vedlikeholde og ivareta boligene sine, ikke minst med sikte på å unngå skader på tilfeldig forbipasserende eller biler. Kjenner du til kravene som stilles til gårdseiere i Politivedtektene for Bergen, og risikoen du har for å komme i ansvar?

I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på:

• Pliktene som hviler på gårds- og huseiere for å vedlikeholde og sikre eiendommer
• Typiske risikofaktorer og skader
• Erstatningsansvar
• Straffeansvar
• Tips til deg som gårds- eller huseier

Plikter som gårds- og huseier

Som eier av gårder eller hus har du ansvar for at bygget vedlikeholdes og sikres på en slik måte at det ikke påfører tilfeldige forbipasserende skader eller ulemper. Dette fremgår av mellom annet plan- og bygningsloven § 31-3 og Politivedtektene for Bergen (omtrent tilsvarende bestemmelser gjelder for andre byer).

Les politivedtektene for Bergen her

Denne plikten gjelder også for borettslag eller eierseksjonssameier, hvor det vil være styrets ansvar å sørge for at nødvendige arbeider eller at tiltak utføres. Dette gjelder tilsvarende for bygårder som eies av aksjeselskaper, hvor også styremedlemmene personlig kan bli holdt ansvarlige.

Typiske risikofaktorer og skader

Politivedtekene for Bergen pålegger mellom annet gårdseiere en plikt til å strø fortauet utenfor eiendommen når det er glatt for å unngå fallskader. Ved snøfall, eller når det etter snøfall og kulde kommer en periode med mildvær og dermed fare for at snø eller istapper faller fra taket mot offentlig sted, er gårdseier ansvarlig for at det settes opp avvisere eller sperrer som gjør det tydelig for forbipasserende at ferdsel er forbundet med fare frem til taket er ryddet.

Nedfall fra tak som skader personer eller biler har vi flere eksempler på, både her i Bergen og andre steder i landet. Vinteren 2019 gav Politiet i Oslo rekordmange gebyrer til gårdseiere som ikke overholdt plikten til å sikre tak for snø og is.

Erstatningsansvar

Det er flere eksempler i rettspraksis på at gårdseiere, eller driftsselskaper som har som arbeidsoppgave å forestå arbeidet på vegne av gårdseier, blir holdt erstatningsansvarlig for skader som har oppstått som følge av brudd på pliktene som nevnt over. 

Det skilles ofte mellom såkalt uaktsomhetsansvar (uforsiktighet eller skyld), og objektivt ansvar (ansvar uavhengig av skyld).

Uaktsomhetsansvar rammer både aktive handlinger og unnlatelser, slik som eksempelvis å unnlate å strø fortauet slik at noen faller og skader seg, eller unnlatelse av å hindre ferdsel forbi et tak hvor det er nedfall av is og snø.

Ved vurderingen av om gårdseier kan holdes erstatningsansvarlig for skadene blir det en konkret vurdering av om gårdseier (eller driftsselskapet) handlet uaktsomt og dermed i strid med forsvarlig fremgangsmåte i den aktuelle situasjonen. En gårdseier som ser at det henger store istapper som smelter fra takrennene kan eksempelvis komme i ansvar dersom det ikke kjapt gjøres tiltak og det i mellomtiden faller ned en istapp som skader en forbipasserende.

Det mest kjente eksemplet på objektivt ansvar er den såkalte Mønepannedommen, behandlet av Høyesterett i 1972. En jente på 14 år ble truffet i hodet av en takstein i Sannergaten i Oslo, hvor det var et høyt antall forbipasserende hver dag.

Høyesterett fant at et nedhellende tak hvor mønepannene var spikret til underlaget med en enkelt spiker i seg selv var et faremoment. Selv med normalt og aktsomt vedlikehold ville det være umulig å gardere seg mot at taksteinene kunne sprekke opp eller løsne som følge av de ulike påkjenningene taket ble utsatt for. Et eventuelt nedfall ville treffe den sterkt trafikkerte gaten under.

Høyesterett konkluderte etter dette at:
«Under disse omstendigheter knytter det seg til denne bygning et slikt særpreget og ekstraordinært faremoment at gårdseieren uten hensyn til skyld, må betale erstatning for den skade som oppstår når disse risikomomenter i det konkrete tilfelle manifesterer seg».

Straffeansvar

Ved nedfall fra tak som fører til skader eller dødsfall på personer, kan det også bli aktuelt med straffeansvar.

Den mest kjente saken i Norge på dette spørsmålet er en dom fra Høyesterett i 2013, etter at en ung mann ble alvorlig skadet av en stor isklump som raste ned fra en gesimskasse på taket av en bygård i Oslo. Gården var eid av et aksjeselskap.

Gårdseier hadde engasjert et driftsselskap til å inspisere og føre tilsyn med det aktuelle taket, noe som ikke var uvanlig i Oslo. Som følge av dette grepet ble eneeier og enestyre i det aktuelle eierselskapet frifunnet i Høyesterett, da det ble ansett for å være en forsvarlig praksis.

Lederen i selskapet som skulle inspisere og føre tilsyn med taket ble imidlertid dømt til 60 dagers betinget fengsel, da Høyesterett konkluderte med at han ved sine mangelfulle undersøkelser hadde overskredet grensen for forsvarlig opptrenden. Det ble også lagt vekt på at det ikke var et komplisert tiltak som måtte til for å oppdage snøskavlen som hadde bygget seg opp på taket over tid.

Tips og råd

For å unngå både erstatningsansvar, gebyrer og straffeansvar, er våre råd følgende:

• Vær bevisst ansvaret og pliktene som følger med å være gårds- og huseier
• Utarbeid gode rutiner for de ulike årstidene, og særlig i perioder med storm, snø og hvor været raskt kan skifte mellom varme dager og kalde netter
• Sørg for å ha skilt og sperrer som enkelt kan settes frem og fjernes igjen fra fortau hvor det er forbipasserende
• Ha alltid strø tilgjengelig, og ikke vent lenger enn høyst nødvendig med å strø eller måke fortauet
• Foreta en grundig inspeksjonsrunde av tak, takstein, gesims, snøfangere og andre bygningsdeler før høst- og vinterstormene starter opp
• Styret i borettslag, sameier eller eiendomsselskaper må alltid utarbeide gode skriftlige rutiner for forsvarlig tilsyn og vedlikehold
• Dersom du ikke selv på en forsvarlig måte kan ivareta dine plikter, må du sørge for at andre kvalifiserte personer eller selskaper påtar seg både arbeidet og ansvaret

Har du spørsmål i forbindelse med ansvaret som følger å være gårds- eller huseier?

Stiegler Advokatfirma har lang erfaring innenfor eiendomsrett. Ta gjerne kontakt med en av våre advokater som vil hjelpe deg med å vurdere din situasjon.