Da det i 2019 ble etablert en gondolbane fra Voss jernbanestasjon til fjellet Hanguren, fikk 17 grunneiere gondoltrafikk like over hustakene sine. Gondolene passerer over bolighusene hvert 42. sekund, og avstanden fra takrygg til gondolbunn er på det laveste 10,8 meter. 16. mai satte Høyesterett punktum for striden mellom grunneierne og Voss Herad, som har pågått siden 2017: Gondolbanen krenker grunneiernes eiendomsrett i en slik grad at eiendomsretten må anses avstått ved tvang («ekspropriasjon»), og grunneierne får full erstatning, jf. Grunnloven § 105.

«Gondolbanedommen» gir veiledning om eiendomsrettens utstrekning oppover i luftrommet.

Eiendomsretten til luftrommet

Matrikkelen, som viser grensene for hver enkelt eiendom, gir ingen fullgod beskrivelse av hva man eier. Eiendomsretten strekker seg nemlig ikke kun horisontalt på bakkeplan, men også ned i grunnen og vertikalt oppover i luftrommet.

Eiendomsrettens utstrekning oppover er ikke regulert i noen lov. I mer enn 100 år har det imidlertid vært forutsatt i ulike lover at eiendomsretten strekker seg vertikalt oppover i luftrommet. Det samme følger av underettspraksis og juridisk teori. Men noen klare retningslinjer for hvor langt oppover eiendomsretten går har man aldri hatt.

Nærmere om «Gondolbanedommen»

Høyesterett avklarer innledningsvis at eiendomsrettens utstrekning oppover ikke kan fastsettes til en bestemt høyde i meter. Hvor langt oppover eiendomsretten strekker seg, beror på en konkret interesseavveining i hver enkelt sak. Høyesterett gir anvisning på en toleddet interesseavveining:

For det første skal det tas stilling til hvor høyt eieren har interesse i å utnytte sin eiendom («rådighetens positive side»). Dette vil variere fra eier til eier. En virksomhet som leverer varer med droner vil for eksempel normalt ha større interesse i å utnytte luftrommet enn den vanlige privatperson. Ved vurderingen skal det ifølge Høyesterett ses hen til fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende. Dette gir grunn til å tro at eiendomsretten vil «krype» gradvis høyere oppover etter hvert som teknologien muliggjør økt utnyttelse av luftrommet. Privat vindkraft og ubemannet luftteknologi blir for eksempel stadig mer aktuelt.

For det andre skal det tas stilling til hvor høyt eieren har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn («rådighetens negative side»). Innenfor dette området kan det ikke plasseres permanente innretninger uten at det foreligger et vedtak om ekspropriasjon eller er inngått avtale med eieren. Høyesterett uttaler at eieren normalt kan motsette seg føring av ledninger, taubaner og lignende opp til «vanlig høyde» for slike innretninger. Hva som er «vanlig høyde» er ikke uten videre klart. I «Gondolbanedommen» var avstanden fra takrygg til gondolbunn på det høyeste 29 meter. Dette gir en indikasjon på at eieren normalt kan motsette seg taubaner og lignende opp til denne høyden. Men Høyesterett la også vekt på at gondolene skapte innsyn, preget utsikten, la deler av utearealene i skygge og forårsaket nedfall av smørefett, rust og is. I en annen sak, der ulempene er mindre, er det derfor ikke sikkert at 29 meter vil bli regnet som «vanlig høyde».

Høyesterett understreker avslutningsvis at eiendomsretten oppover har sine begrensninger. Det er for eksempel ikke gitt at en taubane som anlegges fra fjelltopp til fjelltopp, over en dyp dal, vil krenke eiendomsretten. Som den klare hovedregel kan også overflyging skje uten samtykke fra eieren av eiendommen under. Men det må likevel antas at eieren kan motsette seg for eksempel overflyging med drone i lav høyde. Både fordi eieren kan ha interesse i å utnytte dette luftrommet selv, og fordi dronens overvåkende natur kan virke sjenerende.

Dommens betydning

Selv om Høyesterett presiserer at eiendomsretten oppover har sine begrensninger, går «Gondolbanedommen» lengre enn noen annen rettskilde i å gi eieren kontroll over luftrommet over egen eiendom. Vi har med «Gondolbanedommen» fått bekreftet at eierens rett til å nekte et lufttiltak i medhold av eiendomsretten, går betydelig lenger enn hva en nabo kan motsette seg etter naboloven. I tiden som kommer må det derfor forventes at eiendomsretten hyppig vil bli påberopt som et selvstendig rettsgrunnlag for å motsette seg luftaktiviteter. «Gondolbanedommen» vil trolig sette en demper for de mange planer om nye gondolanlegg i Norge.

Stiegler har lang erfaring med eiendomsrettslige problemstillinger. Ta gjerne kontakt med en av våre eiendomsrettsadvokater dersom du har behov for juridisk bistand.