Har du mottatt brev fra kommunen om ulovlig bygging eller bruk? Da er det viktig å vite hvilke rettigheter og plikter du har.

Her får du en enkel oversikt over hvordan kommunen følger opp ulovlige forhold etter plan- og bygningsloven. Vi fokuserer spesielt på pålegg om retting, opphør av bruk og tvangsmulkt.

Hva er ulovlighetsoppfølging?

Kommunen har plikt til å forfølge overtredelser av plan- og bygningsloven. Dette betyr at kommunen må reagere når det oppdages forhold som er i strid med plan- og bygningsloven, enten det gjelder ulovlig bygging, ulovlig bruk eller andre brudd på regelverket.

Pålegg om retting og opphør av bruk

Når kommunen avdekker et ulovlig forhold, kan den ansvarlige bli pålagt retting og/eller opphør av bruk. Dette betyr at den ansvarlige får en frist til å bringe forholdet i orden, enten ved å tilbakeføre til lovlig tilstand eller sende inn en ny søknad.

Pålegget skal være tydelig, og du skal få vite hva som må rettes og når. Kommunen skal også varsle deg før et pålegg gis, og du har rett til å uttale seg.

Vi ser at kommunene gjennomgående er aktive i sin ulovlighetsoppfølging og at satsene for tvangsmulkt er høyere enn tidligere. Som eksempel kan vi nevne en sak i Bergen kommune hvor en huseier ble pålagt å opphøre bruk av kjeller, to soverom og loft til beboelse. Tvangsmulkt knyttet til opphør av bruk ble fastsatt slik:

• Engangsmulkt på kr 450 000 dersom ulovlig bruk ikke opphørte innen fristen. Beløpet var fordelt slik:
  • kr 150 000 for opprettelse av ny boenhet i kjeller
  • kr 200 000 for to boder som var endret til to soverom
  • kr 100 000 for beboelse på loft

• Løpende dagmulkt stor kr 14 000 per dag dersom ulovlig bruk ikke opphørte. Beløpet var fordelt slik:
• kr 5 000 for boenhet i kjeller
• kr 6 000 for to boder som ble brukt til soverom
• kr 3 000 for beboelse på loft

I samme sak ble det også gitt pålegg om retting. Det ble fastsatt en samlet løpende tvangsmulkt stor kr 18 500 pr. dag dersom de ulovlige forholdene ikke ble rettet innen fristen. Det er her verdt å merke seg at kommunen gav en løpende tvangsmulkt pr ulovlig forhold, for eksempel kr 1 500 for nytt vindu i kjeller og 3 000 pr bod som var tatt i bruk til soverom. Satsene er altså relativt høye selv for forhold som kan fremstå som nokså små og enkle.

Tvangsmulkt gis for å sikre at pålegg om opphør av bruk og retting faktisk blir gjennomført. Den fungerer som et økonomisk pressmiddel ovenfor den ansvarlige, og skal motivere vedkommende til å innrette seg etter kommunens pålegg.

Statsforvalteren i Vestland stadfestet kommunens vedtak om tvangsmulkt, og la til grunn at denne hadde virket etter sitt formål – det økonomiske presset førte til bruken opphørte og at det ble levert en søknad om byggetillatelse.

Viktig å vite om tvangsmulkt:

• Tvangsmulkten kan gis som en engangsmulkt eller som en løpende dagmulkt, eller som en kombinasjon av begge.
• Den gis den ansvarlige og tilfaller kommunen.
• Vedtak om tvangsmulkt er tvangsgrunnlag for utlegg.
• Kommunen kan redusere eller frafalle tvangsmulkt når forholdet er rettet.

Hva bør du gjøre?

Dersom du får varsel eller pålegg om retting, opphør av bruk eller tvangsmulkt, er det viktig å:

• Lese nøye gjennom saken og begrunnelsen fra kommunen.
  • Sjekke om det faktisk er et ulovlig forhold.
  • Ha en dialog med kommunen.
  • Følge fristene kommunen har satt, eller be om utsettelse hvis du trenger mer tid.

Hva kan Stiegler Advokatfirma AS hjelpe med?

Stiegler Advokatfirma AS har lang og bred erfaring med å bistå klienter i ulovlighetssaker opp mot kommunene. Vi kan blant annet hjelpe deg med:

• Å sjekke om kommunens saksbehandling er riktig.
  • Å svare på et varsel om pålegg om retting, opphør av bruk og tvangsmulkt.
  • Å klage på kommunens vedtak.
  • Å legalisere forholdet, for eksempel ved å sende inn byggesøknad.
  • Å gi løpende råd om strategi og fremdrift for å løse saken så effektivt som mulig.
  • Å søke reduksjon av tvangsmulkt når det ulovlige forholdet er rettet.

Ta kontakt med oss hvis du har mottatt varsel eller pålegg om retting, opphør av bruk eller tvangsmulkt – vi hjelper deg trygt gjennom prosessen.